ワーママが少額からスタート!REITリートで不動産投資

忙しいワーママREIT

不動産投資は勉強が必要だし、多額の資金が動くので仕事に家事に忙しいワーママには結構ハードルが高いですよね。でもREITを利用した不動産投資なら、不動産に関する知識や管理方法などを知らなくても簡単に投資できます。このページではREITの特徴やメリット、選び方などを徹底解説します。

REITとは

Real Estate Investment Trustの略で、「不動産の投資信託」です。投資家から集めた資金を元に、不動産を保有し運用しています。テナントから得られる、賃貸料から管理地を差しいひた分が分配金になります。不動産の運営業務は専門家が行うので、実際の不動産投資よりも手間もかからず、知識がなくても気軽に始められます。

REITはテナントを募集し、メンテナンスを行っており社会インフラ整備にも貢献しています。

REITのメリット

少額から投資できる

不動産を直接購入すると通常なら数千万以上の多額の資金が必要になります。これに対してREITは10万円程度から投資できます。

複数の不動産に分散投資できる

REITはたくさんの投資家から資金を集めて大きな資産として運用するため、複数の不動産に分散して投資できます。

専門家が運用や管理を行ってくれる

不動産に直接投資する場合は、値上がりしそうな物件を選ぶことから、管理、メンテナンス、空室のリスクを全て負うことになります。一方REITの場合はプロが運営してくれうので、手間がかかりません。

流動性がある

不動産を所有すると、手放すときには買い手を見つける必要がりますが、REITならタイムリーに売買できます。

収益のほとんどが分配される

REITは年2回もしくは1回決算を行い、その際に投資家に分配金を支払います。通常の株式会社であれば利益に法人税がかかりますが、REITの場合は収益を90%以上分配すると法人税がかからないため、分配金の配当利回りが高くなります。

インフレ対策になる

不動産への投資はインフレ対策になります。物価が上がると現金や預貯金は目減りしてしまします。インフレになると不動産の価格や賃料が上がることが多く、それに伴ってREITの分配金も高くなります。

REITのリスク

REITは元本や利回りが保証されていません。元本保証がない金融商品を買うときは、どんなリスクがあり、どんなときにリスクが生じるかをよく知っておく必要があります。REITの場合は銘柄ごとに組み入れている不動産の種類や数が違うので、どのような商品かをよく調べて納得のいくものを購入しましょう。

価格変動のリスク

不動産価格やREITの価格、分配金は変動します。

金利リスク

金利が上がると、不動産を購入するときの借入金の返済負担が多くなり、分配金が減少します。

また、他の金融商品の利回りが上がれば、REITの利回りの魅力が薄れ、価格が下落する可能性があります。

不動産リスク

地震や自然火災で被害を受けると賃貸料が予定通り入ってこない可能性があります。景気の状況によって賃貸料が下がることもあります。

REIT選びのポイント

REITを選ぶときのチェックポイントを見ていきます。

物件のタイプと稼働率

オフィス、レジデンス、商業施設、ホテル、物流施設、特化型、総合型などいろんなタイプがあります。コロナ後はリモートワークなどでオフィス需要が減っていたり、旅行産業の停滞でホテルの稼働率が悪くなっています。逆に、物流やヘルスケア関連は今後も順調に伸びて行くと予想されます。

物件の所在地

地震などがあったときに大きな影響が出ます。分散しているようであれば、リスクが回避できます。全国に物件の持つものも安心です。地域に偏りが出ないようにしましょう。

運営会社選びで気をつけたいポイント

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運営している不動産会社や企業をしっかり調べましょう。大手の企業なら地名度もあり、運営体制も安心です。

総資産

不動産の総額です。大きいほど賃貸料下落や空室のリスクが小さく、安定した分配金の支払いが期待できます。

純資産比率

資産ー負債の割合です。比率が高いほど負債が少なく、安定しています。

分配金利回り

年2回の配当金を出すところが多いです。配当金がもらえる時期を分散させておくと定期的な副収入作りになります。分配金と売却益にそれぞれ20.315%の税金がかかります。証券会社ごととに手数料省が違いますが、売買に手数料がかかります。

情報を集める

REIT選びで参考になるサイト

JリートView

東証 REITのページ

REITを買った後ですること

ポートフォリオや財務状況を確認する

年2回の決算時に運用状況を説明した「資産運用報告」が送られてくるので、保有する物件の稼働状況、収入と修士の状況、利益や借入金の状況、分配金額を確認し、納得のいく運用が行われているかチェックします。

REITの価格

価格が変動していないかどうか、変動していたらその原因は何かを確認する

分配金の確認

分配支払い通知書を現金化する証券口座の取引口座で受け取ります。(株式比例分配方式)分配金を受け取るためには決算日にREITの投資主名簿に記載されていることが条件になるので、権利確定日の4営業日前に購入しておく必要があります。

REITタイプの選びかた

REITにはいろんな不動産のタイプがあって、それぞれに特徴があります。

オフィス 

オフィスの賃貸は2年契約が多く、景気が悪くなると契約が減り、よくなると増える傾向があり、景気敏感型といえます。都市部に集中していることも特徴です。

住居

住居はオフィスとは異なり広い地域にあるので地域を分散させることができます。景気が悪くなっても人が暮らすためには住む場所は絶対に必要になってくるので、景気に左右されにくいディフェンシブ型です。

商業施設

商業施設は駅ビルになどの都市型と広い駐車場を備えた郊外型に分かれます。郊外型は生活に密着したスーパーやショッピングモールなどが多く、比較的安定しています。

物流施設

物流はコロナでネットショップの需要が増え、今後も需要が見込まれる分野です。郊外の高速度道路のインターの近くに建設されることが多く、建物も簡素で住むので、利益率も高くなります。スポンサーも商社などが多く、手厚いことも特徴です。

ホテル

コロナの影響でホテル需要は低迷しています。回復後はインバウンドなどの需要が見込まれますが、それまでは注意が必要です。

ヘルスケア施設

高齢化に伴い、今後需要が多くなる分野です。政府も高齢者向けの施設の割合を今後増やしていく方針なので、確実に伸びていく分野です。

総合型

どれがいいかわからないという方は総合型がオススメです。

まとめ

REITのメリットは少額から複数の不動産に分散できるという点です。一度買ってしまえば、定期定期に分配という形で家賃収入が入るのがありがたいですよね。忙しいワーママでもポイントを絞って探せば簡単に選ぶことができます。安定的な副収入の一つとしてREITを持っておくと老後も安心です。